2017年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控深化、市場(chǎng)格局加速演變的關(guān)鍵一年。在“房住不炒”定位和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資高位增長(zhǎng)、銷售增速放緩、區(qū)域分化加劇的復(fù)雜態(tài)勢(shì)，并深度影響著上下游產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是建筑材料銷售市場(chǎng)。

一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：韌性猶存，增速小幅回落

2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到109,799億元，首次突破10萬(wàn)億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)7.0%。盡管增速較2016年的6.9%僅微幅上升，但考慮到年內(nèi)持續(xù)加碼的調(diào)控政策，這一增速依然展現(xiàn)了行業(yè)的強(qiáng)大韌性。投資增長(zhǎng)主要受以下因素驅(qū)動(dòng)：一是重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)雖受限制但熱度不減，土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)較快；二是前期銷售旺盛帶來(lái)的資金結(jié)轉(zhuǎn)，支撐了施工和竣工環(huán)節(jié)的投入；三是在調(diào)控壓力下，企業(yè)為維持規(guī)模和市場(chǎng)占有率，投資意愿仍然較強(qiáng)。但分季度看，投資增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)，調(diào)控政策的滯后效應(yīng)在下半年逐步顯現(xiàn)。

二、 商品房銷售：面積與金額增速雙雙回落，區(qū)域分化顯著

銷售市場(chǎng)是政策調(diào)控的直接作用點(diǎn)。2017年，全國(guó)商品房銷售面積169,408萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比上年回落14.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額133,701億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速回落21.1個(gè)百分點(diǎn)。銷售增速的顯著放緩，標(biāo)志著市場(chǎng)從2016年的狂熱狀態(tài)逐步回歸理性。

區(qū)域分化成為年度最顯著特征：一線城市在嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸政策下，成交量大幅萎縮，價(jià)格漲幅得到有效遏制；部分熱點(diǎn)二線城市和三大城市圈內(nèi)的三四線城市，承接了外溢需求，銷售表現(xiàn)相對(duì)活躍；而多數(shù)非熱點(diǎn)三四線城市庫(kù)存依然高企，市場(chǎng)以去庫(kù)存為主。這種分化直接影響了后續(xù)的投資布局和建材需求的區(qū)域流向。

三、 建筑材料銷售市場(chǎng)：與房地產(chǎn)周期深度綁定，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

作為房地產(chǎn)最重要的下游產(chǎn)業(yè)之一，2017年建筑材料銷售市場(chǎng)與房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)緊密聯(lián)動(dòng)，并呈現(xiàn)出自身特點(diǎn)：

1. 需求總量穩(wěn)中有升，但增速放緩：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)和巨大的施工面積（2017年末施工面積達(dá)78.15億平方米），確保了水泥、鋼材、玻璃等大宗建材的總體需求基本盤。銷售增速回落和新開(kāi)工面積增速的波動(dòng)（全年增長(zhǎng)7.0%），使得建材需求增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，整體市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。

1. 價(jià)格大幅上漲，行業(yè)效益改善：受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革（特別是水泥、玻璃行業(yè)的去產(chǎn)能、環(huán)保限產(chǎn)）影響，疊加相對(duì)穩(wěn)定的需求，2017年主要建材產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。例如，全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)年均值顯著高于2016年，多地鋼材價(jià)格也屢創(chuàng)新高。價(jià)格上漲成為推動(dòng)建材銷售金額增長(zhǎng)的主要因素，行業(yè)整體利潤(rùn)水平得到顯著提升。

1. 需求結(jié)構(gòu)升級(jí)，綠色、環(huán)保建材受青睞：在政策引導(dǎo)和消費(fèi)升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)建材的品質(zhì)、性能、環(huán)保要求不斷提高。高性能混凝土、節(jié)能門窗、綠色涂料、裝配式建筑部件等產(chǎn)品的市場(chǎng)滲透率逐步提升，相關(guān)銷售增長(zhǎng)快于傳統(tǒng)大宗建材，代表了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向。

1. 區(qū)域需求差異明顯：與房地產(chǎn)銷售和投資的分化一致，建材需求也呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀及熱點(diǎn)二線城市周邊，建材需求旺盛，價(jià)格堅(jiān)挺；而去庫(kù)存任務(wù)重的部分中西部和東北地區(qū)，建材需求相對(duì)疲軟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

四、 與聯(lián)動(dòng)關(guān)系

縱觀2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在強(qiáng)力調(diào)控下實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)”的總體目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資充當(dāng)了宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”的角色，而銷售市場(chǎng)的降溫則為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期奠定了基礎(chǔ)。這種上游的“穩(wěn)投資”與“穩(wěn)銷售”，傳導(dǎo)至建筑材料市場(chǎng)，則體現(xiàn)為“總量穩(wěn)、價(jià)格升、結(jié)構(gòu)變”的復(fù)合圖景。建材市場(chǎng)的表現(xiàn)，既是房地產(chǎn)周期的滯后反映，也因其自身的供給側(cè)改革而具備了獨(dú)立的行情特征。兩者共同勾勒出2017年中國(guó)宏觀與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中一段緊密互動(dòng)、深刻調(diào)整的篇章，為后續(xù)年份“租購(gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制下的市場(chǎng)發(fā)展埋下了伏筆。